她卖了旧房换新，先遭业主违约，又遇上深圳限购新政……
想要有个家，到底有多难？
深圳3月25日发布六条房地产调控政策，最受关注的是将非深户限购门槛从一年社保改为三年社保，二套房首付比例提高到最低四成。新政出台之后，原先具备购房资格的部分非深户居民将失去资格，这给处于新老政策衔接期的购房者带来不少困惑。
袁小姐去年开始换新房，合同签订后，深圳房价暴涨，随后业主违约。官司一直打到了今年3月，那套房价格已从160万元涨到了320万元。眼看有望胜诉强制过户，未料深圳又出台新政，抬高非深户购房的社保门槛，深圳市不动产登记中心告知只缴纳了21个月社保的袁小姐无购房资格。而为购买这套房，袁小姐已于一年前将自己的一套小房卖掉，如今那套小房也已涨价60万元。两次遭遇楼市新政，袁小姐的损失可谓不小。
不过，袁小姐仍有转机。
昨晚（28日），深圳市规土委负责人向媒体表示，购房者在3月25日前（含当天）有网签合同、网签认购书或者能提供相关银行转账有效凭证的，可视同已发生交易，可按新政发布前的限购条件执行；3月25日之后的所有商品住房交易须严格执行新政规定。
一遇新政
房价暴涨业主违约
房价从160万涨至320万
袁小姐从事舞蹈培训工作，一个人在深圳打拼了5年，但还没有入深圳户籍。
2015年3月，她卖掉了自己的一套32平方米的小房，于2015年4月6日以总价162万元购买深圳市福田景田的一套二手房，一室一厅，41平方米。合同签订后，袁小姐如约转账支付定金8万元，中介佣金8100元，并于2015年5月27日在建设银行监管首期款37.5万元。
而就在此前不久，2015年3月30日中央发布房地产新政：公积金贷款买首套房最低首付20%；结清贷款后再以公积金贷款购房，最低首付30%.二套房首付降为40%；免征营业税范围扩大，由原来购买5年以上改为2年以上。
“3·30”新政后，深圳房价开始暴涨。
到了6月初，业主突然告诉袁小姐说房子不卖了，单方撤销担保公司公证委托拒不履行合同。袁小姐委托广东信荣律师事务所发送律师函催告业主履行，业主仍不履行。2015年6月袁小姐委托该所向深圳市福田区法院起诉，要求业主继续履行合同强制过户。但因法院没有给袁小姐开具通知书，导致迟迟未能开具购房资格证明。
今年3月18日上午，该案在法院开庭，庭审后法官出具通知书，让袁小姐去深圳市不动产登记中心开具购房资格证明。袁小姐于3月24日提出申请，深圳市不动产登记中心收文后给予了回执。
二遇新政
官司打到最后
却被告知无购房资格了
袁小姐没有料到，第二天她遭遇了又一次楼市新政。
3月25日晚，深圳市政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（深府办【2016】12号），规定非深户籍居民购房必须提供前三年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社保证明，而此前的门槛是1年社保。
3月28日，袁小姐拨打深圳市不动产登记中心收文回执所载明的咨询电话，接听人员表示，因“3·25”新政出台，袁小姐不再具备购房资格，该中心无法出具购房资格的证明。袁小姐属非深户居民，至今已连续无间断交纳社保21个月，在起诉之日至2016年3月25日之前均具备购房资格，但按3月25日出台的新政，她交纳社保的时间需达到36个月。
“我不知道怎么办了，已经费了这么多心力了，突然又说不行了，我的损失有多大？如果这样我就再也买不起房了。”袁小姐说，这一年多时间里，她要买的那套房已从162万元暴涨到320万元以上，而她当年卖掉的小房子也涨了60多万元。
资料图 南都记者 陈奕启 摄
权威声音
深圳市规土委详解“3·25”新政
3月25日前已付定金的房怎么算？
3月25日深圳楼市调控新政策发布后，执行时间存在不同解读。昨日下午，南都记者与深圳市不动产登记中心及市规土委取得联系，两部门均表示，购房时间的认定，应以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。已经网签的，可以依照以前的政策。没有网签，但有转账凭证证明交易真实的，能否继续办理过户？深圳市规土委表示，下午正在开会研究，有相关解读将会及时发布。
昨日晚间，深圳市规划国土委相关负责人回应称：购房者在3月25日前（含当天）有网签合同、网签认购书或者能提供相关银行转账有效凭证的，可视同已发生交易，可按《意见》发布前的限购条件执行；3月25日之后的所有商品住房交易须严格执行《意见》规定。
据其介绍，3月25日出台的《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，以稳增长、调结构、惠民生、防风险为目标，通过供给侧发力与需求侧管理相结合，增加住房市场有效供应和加大住房保障力度，稳定住房市场供求关系，一方面保护了居民合理住房需求，另一方面抑制了市场投机炒作，将有效促进房地产市场的平稳健康发展。
新旧政策衔接期间，该委已加派人手着力做好政策解释和咨询工作，市民如有疑问可以拨打电话96508888咨询。
解读
新老政策如何衔接？
●按新政没购房资格的，但在执行时间之前已交了定金，还没签约的，怎么处理？
“3·25”新政规定购房时间以房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准，故如果付了定金只是签订中介合同没有网签是不能过户的。2010年限购令出台后深圳市规土委曾补充细则，对虽没有网签但是有付款转账凭证证明交易真实存在的，在一定期限内允许过户，此次政策也效仿了这一做法。
●在新政出来前已经签了合同，还没付首付的，新政首付比例提高，按之前合同付还是按提高后的付？
内资银行一般都是在监管首期款之后才会予以贷款审批，没有付首付说明还没有申请银行贷款。而“3·25”新政是发布即实施的，故银行只会考虑买方申请贷款时间以及贷款是否审批通过的事实而不会考虑签合同时间。
●新政前已经签了合同，付了首付，但因为新政贷款没批下来，导致无法买房。这种违约怎么算？
“3·25”新政就贷款方面较之以前的变化只是在于深户两年内有房贷记录和已有一套贷款已结清的三成首付改为四成，只是首付比例的提高，不至于无法获得贷款。如因无力支付增加的一成首付导致合同不能履行，需看合同约定，如果合同明确约定贷款少于逾期需要追加补齐的则负有追加义务，不追加的对业主构成违约。如没有该项约定，可以不可归责于双方当事人事由导致合同无法履行为由要求解除合同返还定金。
—— 以上均由深圳知名房产律师张茂荣解读
观点
楼市可能出现拐点
很多受影响买方或放弃购房
北京市盈科（深圳）律师事务所合伙人律师周科表示，这个政策符合我们早前的判断和预期，基本符合律师界的观点，有利于保护广大的非深户刚需，因前期楼市一直在涨，如果非深户不能过户将遭受很大的损失。2010年“限购令”出台后，对有转账记录证明在限购令前签署合同的不受新限购令影响，可以继续过户，这次国土局有理由采取同样的政策，也有利于大家对政府的行为有所预期。其次，法不溯及既往，新出台的政策不能限制以往的行为。最后，在2010年限购令出台后，法院也支持按原限购条件继续履行合同。
周科称，非深户在政策出台前已签合同但未支付定金或已支付定金但是现金支付的，需要符合新政3年的社保标准才可以过户，不符合新政标准不能过户的，买卖双方可解除合同，互不承担责任，卖方退定金。
“新政出台后，受限贷令影响，很多买家受到影响，首付从原来的三成提高到四成，对于很多刚需来说，可能就无力购买房产了。”他指出，新政出台以来，接到很多买方电话咨询限贷政策问题，整体感觉楼市可能出现拐点，很多买方都希望放弃购房收回定金，而不是花大力气去凑钱继续买房。2010年受限贷令影响，很多买方都收回了定金，这次受新政影响的买方应该也可以退回定金放弃购房。
南都记者 郭锐川
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